Thể loại Bài học đầu tư, Phân tích đầu tư

Bài học đầu tư cổ phiếu PPI xuất phát điểm là siêu cổ phiếu nhưng biến thành tờ giấy một nghìn đồng

by Vuadusong

1. Lịch sử hình thành.

Công ty Cổ phần phát triển hạ tầng & bất động sản Thái Bình Dương (PPI) tiền thân là Chi nhánh Công ty xây dựng công trình 120 phía Nam thuộc Công ty xây dựng công trình 120 ( Cienco1 – Bộ Giao thông Vận tải). Ban đầu, mục tiêu chính của Chi nhánh là thực hiện xây dựng, sửa chữa nâng cấp hệ thống đường sắt tại khu vực phía Nam, từ Nha Trang trở vào TP.HCM và xây dựng hệ thống giao thông tại Đồng Tháp Mười.

Năm 2003, Chi nhánh Công ty Xây dựng Công trình 120 được đổi thành Công ty Xây dựng Công trình giao thông 135 theo QĐ 054/QĐ ngày 08/01/2003 của Bộ Giao thông Vận tải. Năm 2004, Công ty tiến hành cổ phần hóa chuyển thành Công ty CP Xây dựng Công trình giao thông 135. Công ty bắt đầu tiến dần vào lĩnh vực bất động sản.

Năm 2009, Công ty đổi tên từ Công trình giao thông 135 sang Công ty CP Phát triển hạ tầng và BĐS Thái Bình Dương. Từ năm 2009 đến nay, Công ty chuyển dần hoạt động xây dựng sang lĩnh vực bất động sản.

Danh sách cổ đông sáng lập PPI năm 2010:

Trong danh sách cổ đông sản lập PPI có Công ty CP Phát triển nhà Thủ Đức là một công ty phát triển bất động sản lớn mạnh trong những năm 2007 – 2012. PPI là doanh nghiệp trực thuộc nhà nước đã được chuyển đổi thành viên sáng lập là các cá nhân và công ty BĐS. Điều này cho thấy động cơ của việc chuyển đổi này nhằm mục đích phát triển PPI thành doanh nghiệp bất động sản.

2. Lĩnh vực hoạt động kinh doanh.

PPI có 2 lĩnh vực kinh doanh chính là Xây dựng công trình giao thông và đầu tư phát triển bất động sản.

2.1. Xây dựng công trình giao thông.

PPI là công ty con của Cienco 1 cho nên đã thực hiện nhiều dự án giao thông vận tải lớn trong nước: quốc lộ (QL) 1A, QL51, QL54, QL14, QL62, QL20, QL2…, đường Hồ Chí Minh, đường cao tốc Cầu Giẽ – Ninh Bình, cao tốc Tp. HCM – Trung Lương, cao tốc Nội Bài – Lào Cai.

Tuy nhiên, Sau khi Cienco 1 thoái vốn tại PPI thì hoạt động xây dựng công trình giao thông giảm dần. Đến năm 2016, doanh thu hoạt động xây lắp của công ty không nhiều. Công ty chuyển sang hoạt động bất động sản là chính.

Rất nhiều doanh nghiệp nhà nước hoạt động trong lĩnh vực xây dựng đầu tư thêm bất động sản thành công như: L14, IJC,… nhưng PPI không phải là một trong những doanh nghiệp đó. Xuất phát điểm PPI có nhiều dự án BĐS lớn và vị trí tốt hơn L14, tuy nhiên L14 trở thành siêu cổ phiếu và PPI đang giao dịch dưới 1.000đ/CP.

2.2. Đầu tư dự án bất động sản.

Sau khi cổ phần hóa năm 2004, PPI đã chuyển sang lĩnh vực đầu tư và kinh doanh bất động sản. Bắt đầu với các dự án Bất động sản lớn như Khu dân cư Vĩnh Phú 2, Bình Dương (41,07ha), Khu dân cư trung tâm thị trấn Bến Lức, Long An (giai đoạn 1 và 2 – 68 ha)….

Căn cứ theo BCTN năm 2010, PPI có nhiều dự án bất động sản rất lớn:

So sánh các dự án BĐS của các doanh nghiệp phát triển BĐS tại thời điểm năm 2010 PPI đang sở hữu tài sản rất lớn.

3. Chi tiết các dự án BĐS của PPI.

3.1. KDC Vĩnh Phú 2, xã Vĩnh Phú, huyện Thuận An, tỉnh Bình Dương.

3.1.1. Căn cứ pháp lý:

Ngày 30/12/2003 chủ tịch UBND tỉnh Bình Dương đã ký quyết định 5835/QĐ-CT v/v: “ Phê duyệt quy hoạch chi tiết Khu dân cư Vĩnh Phú II tại xã Vĩnh Phú, Huyện Thuận An, Tỉnh Bình Dương.”

Ngày 01/09/2004, UBND Tỉnh Bình Dương có Quyết định giao đất số: 6661/QĐ-CT cho Công ty xây dựng công trình giao thông 135.

Ngày 12/9/2007, UBND tỉnh Bình Dương điều chỉnh một số nội dung trong quy hoạch chi tiết Khu dân cư Vĩnh Phú II quy định tại Quyết định số 5835/QĐ-CT theo Quyết định số 4043/QĐ-UBND ngày 30/12/2003”.

Ngày 23/3/2009, UBND tỉnh Bình Dương ban hành Quy chế quản lý xây dựng Khu dân cư Vĩnh Phú II theo quyết định 11/2009/QÐ-UBND.

3.1.2. Một số nội dung chính trong quy hoạch khu đô thị.

Ảnh: Quy hoạch KDC Vĩnh Phú 2

Căn cứ theo quy hoạch đô thị, dự án quy mô 41ha và 1.563 lô đất ở xã Vĩnh Phú, huyện Thuận An (nay là trung tâm thị xã Thuận An, tình Bình Dương). Tổng diện tích đất thương phẩm là 194.991,6 m2, trong đó bao gồm: Biệt thự song lập, liên lập; nhà phố và Liên kế có sân.

Nhà biệt thự.

  • Tổng số lô đất biệt thự vuông góc là 114 lô; diện tích lô đất từ 298,3m2đến 437,2m2.
  • Tổng số lô đất biệt thự góc là 20 lô, diện tích lô đất trung bình từ 273,5m2đến 589,9m2.

Nhà liền kề.

  • Nhà liền kề 1: Tổng số lô nhà liền kề loại 1 là 154 lô, trong đó có 16 lô gốc diện tích lô đất trung bình từ 120,0m2 đến 425,9m2
  • Nhà liền kề 2: Tổng số lô nhà liền kề loại 2 là 283 lô, trong đó có 34 lô gốc; quy cách lô đất trung bình là: 7m x 20m; diện tích lô đất trung bình từ 120,0m2 đến 504,0m2.

Nhà phố

  • Nhà phố 1: Tổng số lô nhà phố loại 1 là 90 lô trong đó có 10 lô gốc; quy cách lô đất trung bình 6m x 20m; diện tích lô đất trung bình từ 120m2 đến 219,3m2.
  • Nhà phố 2: Tổng số lô nhà phố loại 2 là 458 lô trong đó có 52 lô gốc; quy cách lô đất trung bình 6m x 20m; diện tích lô đất trung bình từ 120m2 đến 254,7m2.

Ảnh: Vị trí khu dân cư Vĩnh Phú 2

3.1.3. Tiến độ thực hiện.

Căn cứ theo một số thông tin trên internet và các trang kinh doanh bất động sản.

Năm 2009, PPI đã tiến hành san lấp mặt bằng, phân lô quy hoạch như hình ảnh:

Nguồn ảnh: sưu tầm internet

Năm 2015, PPI có văn bản đề nghị sở tài nguyên môi trường kiểm tra cơ sở hạ tầng và hiện trạng sử dụng đất để chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu dân cư. Tuy nhiên, Công ty chưa hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng theo nghị định 43/2014 trước khi lập thủ tục cấp GCNQSD đất.

Đến năm 2017:

  • PPI chưa hoàn thành được một số việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng: chưa có tuyến đường nào trong dự án được thảm bê tông nhựa nóng như tiêu chuẩn đã được phê duyệt.
  • Tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, KDC Vĩnh Phú 2 có 1.563 lô, trong đó đã ký hợp đồng góp vốn với khách hàng 1.407 nền, tương đương 90%. Phía PPI đã tiến hành các thủ tục cấp được 680/1.407 nền đất, còn lại 727 nền chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Đến năm 2021:

Khu đô thị đã được hình thành, khu dân cư trở nên đông đúc hơn. So với năm 2003, KDC Vĩnh Phú 2 từ một khu đồng ruộng trở thành khu dân cư có vị trí tốt ở khu vực trung tâm Thị Xã Thuận An.

Căn cứ theo quy hoạch và thực tế triển khai, PPI còn 1 số phần dự án chưa khai thác hết. Nếu công ty tiếp tục hoàn thiện hạ tầng và triển khai bán hàng trong thời gian tới thì PPI có thể trả nợ ngân hàng và duy trì được hoạt động kinh doanh.

3.1.4. Diễn biến giá giao dịch của bất động sản

Năm 2003, PPI đã huy động đầu tư dự án KDC Vĩnh Phú 2 giai đoạn 1 với giá rất đặc biệt là 150.000đ/m2. Căn cứ theo Văn bản xử lý phản ánh kiến nghị của Văn phòng chính phủ gửi UBND tỉnh Bình Dương.

Năm 2012, PPI tiếp tục mời hợp tác đầu tư hoặc chuyển nhượng với giá 2,5 triệu đồng/m2. Căn cứ theo thông tin cafeland.

Năm 2016, Giá đất giao dịch khoảng 6 – 10 triệu/m2 tùy từng vị trí.

Năm 2021, Giá đất tăng lên từ 15 – 40 triệu/m2 tùy từng vị trí.

Trong hơn 10 năm, giá đất KDC Vĩnh Phú tăng gấp hơn 10 lần, điều này trái ngược hoàn toàn với tình hình của chủ đầu tư là PPI. Kết quả kinh doanh nhiều năm liền thua lỗ dẫn đến vốn chủ đang âm (trình bày chi tiết ở phần sau).

3.2. Khu dân cư thị trấn Bến Lứt, Long An giai đoạn 1 và 2 (Khu đô thị Long Hội).

3.2.1. Căn cứ pháp lý.

Quyết định số: 2819/QĐ-UB ngày 23/8/2004 của UBND tỉnh Long An V/v : Phê duyệt Quy hoạch chi tiết Dự án Khu dân cư Trung tâm Thị trấn Bến Lức, Huyện Bến Lức. Tỉnh Long An.

Quyết định số 2209/QĐ-UBND ngày 12/9/2006 V/v : Phê duyệt đồ án Quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 Khu dân cư Trung tâm Thị trấn Bến Lức, Huyện Bến Lức. Tỉnh Long An.

3.2.2. Một số nội dung chính trong quy hoạch khu đô thị.

Căn cứ theo quy hoạch đô thị, dự án quy mô 68.4ha, 1.475 lô đất ở trung tâm thị trấn Bến Lứt, Huyện Bến Lứt, Long An. Tổng diện tích đất thương phẩm là 263.054 m2, bao gồm các dạng đất ở dạng nhà như sau:

Biệt thự: Tổng điện tích 68.019 m2, chia làm 150 lô có diện tích từ 375 m2 đến 500 m2.

Nhà Phố:

  • Nhà phố 1: Tổng điện tích 55.937 m2, chia làm 452 lô có diện tích từ 100 m2 đến 196 m2.
  • Nhà phố 2: Tổng diện tích 45.469 m2, chia làm 329 lô có diện tích từ 120 m2 đến 196

Nhà liền kề: Tổng diện tích 57.241 m2, chia làm 321 lô có diện tích từ 148m2 đến 275 m2.

Đất ở tái định cư: Tổng diện tích 22.978 m2, chia làm 223 lô có diện tích từ 80m2 đến 340m2.

Đất ở dạng chung cư: 12.631 m2.

3.2.3. Tiến độ thực hiện.

Căn cứ theo BCTN năm 2007:

  • PPI đã thi công được 80% khối lượng hạng mục giai đoạn 1 (28,72ha) của dự án: san lấp mặt bằng, thi công đường nội bộ, hệ thống thoát nước, cấp nước, cấp điện, hệ thống xử lý nước thải, cây xanh, chợ tạm… đã giao nền và cấp giấy chứng nhận cho các hộ dân xây dựng nhà ở.
  • Giai đoạn 2 (26,67ha) đã hoàn thành các thủ tục pháp lý của dự án, đến nay đã đền bù đạt 80% diện tích và đang tiến hành san lấp mặt bằng.

Năm 2011 và 2012: PPI tiếp tục hoàn thành hệ thống đường giao thông và hệ thống thoát nước nước. Dự án khu đô thị Long Hội cơ bản được hoàn thành. Video hình ảnh quảng bá khu đô thị Long Hội năm 2012: https://www.youtube.com/watch?v=Deet0CYupYE

Khu đô thị Long Hội có vị trí gần khu công nghiệp Phúc Long, Khu công nghiệp Thuận Đạo và nằm ở trung tâm thị trấn Bến Lứt. Một số tuyến đường trong KDC vẫn là đường dải đá, hệ thống vỉa hè, điện và nước chưa được thực hiện xong. Các hộ dân chuyển vào sinh sống và sinh hoạt không nhiều.

Ảnh khu đô thị Long Hội (KDC 135)

3.2.4. Diễn biến giá giao dịch bất động sản.

Năm 2011, PPI chào bán với giá 4 – 5 triệu/m2 với các lô đất giai đoạn 2. Chi tiết xem tại đây: https://drive.google.com/file/d/1anpqQIw1YBaj0SH50ri0CSgp_4VezENU/view?usp=sharing

Năm 2021, Khi liên lạc các số điện thoại đăng bán đất tại KDC Long Hội (KDC 135) thì các mảnh đất không thuộc sở hữu của chủ đầu tư. Đa số, các lô đất đã được bán cho chủ khác và bán lại với giá 10 – 30 triệu/m2 tùy vào vị trí và tuyến đường.

Điều đặc biệt, Một số tuyến đường PPI chưa hoàn thiện hạ tầng như đường, điện, nước, vỉa hè nhưng vẫn có thể xin cấp sổ đỏ và chuyển đổi chủ sở hữu.

Khu đô thị Long Hội (KDC 135) bắt đầu xin giấy phép từ năm 2004, đến năm 2021 dân cư chuyển đến khoảng 10% nhưng giá đất tăng lên nhiều lần. Sự hấp dẫn của bất động sản và giá đất tăng trong 2 năm vừa qua làm cho nhiều người tới mua đất ở khu đô thị Long Hội.

3.3. Chung cư Newtown Apartment.

3.3.1. Thông tin dự án.

Vị trí: Số 69, Đường 18, Phường Hiệp Bình Chánh, Quận.Thủ Đức, TP.HCM.

Tổng diện tích đất: 2.274 m2. Khởi công năm 2009 và hoàn thành năm 2011.

Xây dựng 16 tầng và 120 căn hộ có diện tích từ 55 m2 – 98 m2 (1 – 3 PN).

Dự án hoàn thành và bàn giao nhà từ năm 2011 cho khách hàng.

3.3.2. Diễn biến giá bất động sản.

Căn cứ thông tin giao bán BĐS trên internet

Năm 2011, Khi bắt đầu mở bán, PPI bán cho khách hàng với giá 18 triệu/m2. Thông tin tham khảo tại đây.

Năm 2015 – 2016, Chung được giao dịch ở mức giá 18 – 20 triệu/m2.

Năm 2021, Chung cư đang được giao bán 30 – 40 triệu/m.

3.4. PPI Tower (Căn hộ phức hợp Water Garden).

Dự án PPI Tower cao 15 tầng có quy mô diện tích 2.400,6 m2, tổng diện tích sàn xây dựng là 20.279 m2 với tổng mức đầu tư dự kiến là 217 tỷ đồng.

Vị trí: khu phố 9, phường Hiệp Bình Chánh, quận Thủ Đức, TP.HCM.

Năm 2016, PPI đã bán dự án này cho DXG (Địa ốc Đất Xanh) với giá giá trị 40 tỷ đồng nêu trên chưa bao gồm tiền sử dụng đất của dự án.

Hiện tại, Dự án chưa có tiển triển khác và không có thông tin gì mới.

4. Phân tích ban lãnh đạo.

Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc: Phạm Đức Tấn.

  • Từ 1980-1987: Phó GĐ công ty Xây dựng công trình 120 Cienco 1
  • Từ 1987-2004: Giám đốc chi nhánh công ty Xây dựng công trình 120, Giám đốc Công ty Xây dựng công trình 135 – Cienco 1.
  • Từ 2004: Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ CTCP Đầu tư và Xây dựng công trình 135 (nay là CTCP Đầu tư và Phát triển dự án hạ tầng Thái Bình Dương)

Các chức vụ công tác khác:

  • Chủ tịch HĐQT CTCP Xây dựng công trình Cửu Long
  • Chủ tịch HĐQT CTCP Xuất nhập khẩu Nông sản Thái Bình Dương
  • Chủ tịch HĐQT CTCP BT Thủ Thừa – Bình Thành
  • Thành viên HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng Thái Bình Dương
  • Thành viên HĐQT CTCP Đầu tư và Xây dựng công trình Miền Đông

Phó tổng giám đốc: Phạm Đức Trung (Con trai chủ tịch). Sinh năm 1978, gắn bó và làm việc tại PPI từ năm 2004 đến nay

Bất động sản là ngành kinh doanh có lợi nhuận tốt. Tuy nhiên, những ngành có biên lợi nhuận lớn sẽ gặp phải cạnh tranh lớn. Người làm lãnh đạo doanh nghiệp bất động sản phải có tầm nhìn phát triển, khả năng quan hệ và hiểu biết chính sách phát triển dự án.

Ban lãnh đạo PPI không đủ tầm lãnh đạo PPI. Ban lãnh đạo của PPI xuất phát từ công ty Xây dựng công trình 120 Cienco 1, những cán bộ quản lý và kỹ thuật của công ty xây dựng công trình giao thông không bắt kịp với việc quản lý và phát triển công ty bất động sản.

PPI có xu hướng hoạt động theo kiểu công ty gia đình. Chủ tịch và con trai giữ chức vụ quan trọng trong ban quản trị công ty. Đồng thời, kiêm nhiệm các chức vụ quản lý các công ty liên kết do vậy dễ dàng điều khiển doanh nghiệp theo ý muốn chủ quan và phục vụ lợi ích của cá nhân.

5. Phân tích báo cáo tài chính.

5.1. Phân tích tài sản.

Giai đoạn 2006 đến 2015: Tổng tài sản của công ty tăng từ 250 tỷ lên gần 1300 tỷ.

Giai đoạn 2016 đến nay: Công ty xuất hiện các khoản phải thu khó đòi, hoạt động kinh doanh của công ty sa sút, hoạt động kinh doanh liên tục thua lỗ. Tổng tài sản liên tục giảm qua các năm, đến cuối năm 2020 Tổng tài sản của công ty còn 235 tỷ.

Thông tư 200/2014/TT/BTC hướng dẫn chế độ kế toán doanh nghiệp được áp dụng sau ngày 1/1/2015. Cơ cấu tài sản của PPI thay đổi mạnh mẽ trong năm 2015.

Báo cáo tài sản năm cuối năm 2014 và đầu năm 2015 đã thay đổi nhiều sau khi thay đổi chế độ báo cáo. Tài sản ngắn hạn năm 2014 đã chuyển sang tài sản dài hạn:

  • Các khoản phải thu ngắn hạn chuyển sang các khoản phải thu dài hạn bao gồm: các khoản phải thu sở giao thông vận tải Long An, phải thu hoạt động kinh doanh bất động sản.
  • Các khoản phải thu ngắn hạn khác chuyển thành phải thu dài hạn khác.
  • Hàng tồn kho năm 2014 chuyển thành tài sản dở dang dài hạn.

Điều tồi tệ bắt đầu xảy ra từ năm 2016 đến năm 2019, công ty bắt đầu phải trích lập dự phòng các khoản phải thu ở dự án khu dân cư Vĩnh Phú 2 và Khu dân cư Bến Lức. Khi công ty không bàn giao hạ tầng và bất động sản cho khách hàng theo đúng cam kết của dự án, các khách hàng không thanh toán là điều đương nhiên. Do vậy, các khoản phải thu khó đòi bắt đầu xuất hiện.

Từ năm 2017 đến 2019, PPI còn xuất hiện các khoản phải thu khó đòi là các khoản trả trước dài hạn từ những năm 2014 ở các bên liên quan là: Công ty CP xây dựng Công trình Cửu Long, Công ty Cổ phần và xây dựng Miền Đông. Các công ty này được điều hành và quản lý với gia đình Chủ tịch Phạm Đức Tuấn. Ngoài việc, không thực hiện đúng cam kết với khách hàng mua bất động sản. PPI đang có dấu hiệu tẩu tán tài sản qua các công ty con.

Trong BCTC năm 2014 và 2015, các khoản trả trước dài hạn không được giải trình. Gia đình ông Tuấn lợi dụng thời hạn các khoản trả trước dài hạn để không phát sinh nợ xấu quá sớm. BCTC năm 2014 và 2015 có kết quả khả quan, giá cổ phiếu PPI tăng mạnh trong năm 2015, đây là điều kiện để PPI phát hành cổ phiếu cho cổ đông giá 10.000đ/CP. Nhiều nhà đầu tư nhìn vào các dự án đồ sộ của PPI và bỏ qua chi tiết nhỏ trong các khoản trả trước dài hạn đã mua PPI giá 10.000 – 12.000 đồng/CP

Sau khi hoàn tất việc phát hành thêm và chuyển tài sản ra ngoài các công ty con. Trong năm 2017, Ông Pham Đức Tuấn đã bán 4,5 triệu cổ phiếu PPI (gần 10% số lượng cổ phiếu PPI lưu hành). Hiện tại, ông chỉ nắm giữ 2,5 triệu cổ phiếu PPI (chiếm tỷ lệ sở hữu 5.3%).

Từ năm 2015 đến 2019, giá cổ phiếu PPI giá cổ phiếu PPI giảm từ 10.000 đồng/CP xuống dưới 1.000 đồng/CP (Mức thấp nhất ghi nhận trong năm 2019 là 300 đồng/CP, 100 triệu đầu tư vào PPI tại năm 2015 sẽ còn 3 triệu tại năm 2019).

Ông Phạm Đức Tuấn chi phối và lãnh đạo PPI và tất cả các công ty liên quan và bản thân ông sẽ không tự đưa đơn kiện mình ra tòa đề đòi quyền lợi cho những cổ đông nhỏ lẻ, họ là những người không có quyền gì trong hoạt động quản lý doanh nghiệp. Họ sẽ mãi không đầu tư chứng khoán nữa và coi số tiền đã mất là bài học không tham gia vào chơi chứng khoán và với tổn thất lớn họ có quyền nói chứng khoán là trò Cờ Bạc.

Bài học rút ra:

  • Nhà đầu tư phải luôn đặt mình vào tâm thế thiếu hiểu biết để có thêm nỗ lực tìm hiểu rõ về doanh nghiệp. Nếu hiểu rõ doanh nghiệp thì nhà đầu tư có thể không mắc phải bẫy PPI.
  • Nếu không hiểu rõ về doanh nghiệp hay đề ra mức cắt lỗ khi giá cổ phiếu giảm 7% so với giá mua ban đầu.

5.2. Phân tích nguồn vốn.

Tỷ lệ nợ vay/ vốn chủ sở hữu của công ty khá cao:

  • Năm 2006 tỷ lệ Nợ phải trả/VCSH là 15 lần, trong đó các khoản nợ vay ngân hàng lớn hơn 3 lần vốn chủ sở hữu, tỷ lệ vay nợ rất lớn. Điều này, cho thấy ngay từ ban đầu vốn đầu tư của chủ sử hữu của PPI, công ty sử dụng nhiều vốn vay cho hoạt động đầu tư và phát triển kinh doanh.
  • Từ năm 2007 đến 2014, tỷ lệ nợ/VCSH của công ty luôn ở mức cao, và nợ vay ngân hàng có xu hướng ngày càng tăng lên.
  • Năm 2015, công ty phát hành thêm cổ phiếu để bán cho cổ đông hiện hữu giá 10.000đ/CP, tỷ lệ nợ vay trên vốn chủ giảm.
  • Từ năm 2016, hoạt động kinh doanh của công ty liên tục thua lỗ, vốn chủ sở hữu giảm mạnh. Đến năm 2020, Công ty bị âm vốn chủ sở hữu.
  • Điều đặc biệt, Công ty hoạt động kém hiệu quả nhưng các khoản nợ ngân hàng của công ty trả khá đều đặn qua các năm. Nguyên nhân là công ty có tài sản đảm bảo cho các khoản vay đều là các bất động sản, các mảnh đất này đã tăng giá tốt từ năm 2011 đến nay.

Phân tích tài sản đảm bảo của PPI:

Từ năm 2011 đến 2014 các Tổng khoản vay ngân hàng ngắn hạn và dài hạn của PPI khoảng 350 tỷ, căn cứ theo BCTC năm 2011, các khoản vay được đảm bảo chủ yếu bằng bất động sản như sau:

Lợi thế từ việc có 2 dự án bất động sản lớn là KDC Vĩnh Phú 2 và Khu đô Thị Long Hội giúp PPI dễ dàng thực hiện các khoản vay các ngân hàng và công ty tài chính. Từ năm 2011 đến 2021 các bất động sản đã tăng giá rất nhiều. Cho nên chỉ cần PPI bán 1 phần lượng tài sản đảm bảo trên sẽ đủ khả năng trả nợ.

Sau khi phát hành thêm vốn năm 2015, PPI tiếp tục vay thêm vốn ngân hàng, tổng các khoản nợ vay gần 430 tỷ và được đảm bảo bằng các tài sản sau:

Ngoài các BĐS từ 2 khu đô thị, PPI còn sở hữu dự án chung cư phức hợp Water Garden, Phường hiệp Bình Chánh, Thủ Đức. Nhưng hiện giờ, PPI không có chút thông tin gì về dự án này ngoài việc hợp tác cùng DXG năm 2016: https://www.datxanh.vn/tin-tuc/dat-xanh-va-ppi-ky-ket-hop-tac-dau-tu-du-an-moi.html

Hết tháng 6/2020, PPI vay ngân hàng 75 tỷ, các khoản vay được đảm bảo bằng các tài sản sau:

Như đã trình bày ở phần trên, các dự án Khu đô thị Long Hội (KDC 135) và Dự án KDC Vĩnh Phú 2 (Thuận An, Bình Dương) tăng giá mạnh và giao dịch rất tốt kể từ năm 2015 đến nay. Do vậy, PPI có thể trả nợ ngân hàng theo cách bán dần tài sản đảm bảo. Hiện tại, PPI còn tài sản đảm bảo là BĐS tại các ngân hàng là 219 tỷ, giá trị thực tế của tài sản cao hơn nhiều so với định giá của các ngân hàng.

Các bất động sản được cầm cố tại ngân hàng từ năm 2007 đến nay đã tăng giá mạnh. Nếu không phải giữ tại ngân hàng. PPI có thể đã bán và không được hưởng lợi từ việc giá bất động sản tăng mạnh trong thời gian qua.

5.3. Phân tích hiệu quả hoạt động.

Giai đoạn 2006 – 2010: hiệu quả hoạt động của PPI tăng trưởng ấn tượng nhờ sự phát triển của thị trường bất động sản và các dự án xây dựng công trình giao thông.

Giai đoạn 2011 – 2013: Thị trường bất động sản đóng băng. Hiệu quả hoạt động của công ty giảm mạnh.

Giai đoạn 2014 – 2015, Kết quả kinh doanh của công ty hồi phục như giai đoạn trước. Tuy nhiên, chính giai đoạn này công ty chuyển đổi tài sản sang các công ty con như trình bày ở phần trên. Điều này ảnh hưởng nghiệm trọng đến hoạt động kinh doanh của PPI.

Giai đoạn từ 2016 đến nay: Các dự án BĐS của PPI không hoàn thiện được hạ tầng nên đã không bàn giao được cho khách hàng. Công ty phải trích lập dự phòng các khoản phải thu với khách hàng, đồng thời các khoản trả trước cho các công ty liên quan đến Chủ tịch Phạm Đức Tuấn phải trích lập dự phòng. Cho nên lợi nhuận sau thuế của PPI liên tục âm dẫn đến việc PPI bị âm vốn chủ sở hữu năm 2020.

6. Quan điểm đầu tư.

PPI doanh nghiệp đầu tư kiểu giá trị thanh lý của Benjamin Braham.

  • Các tài sản đảm bảo là BĐS thuộc sở hữu của PPI đã tăng giá mạnh so với năm 2011 và khả năng bán dễ dàng. Đồng thời các khoản thu khó đòi của PPI có khả năng thu hồi khi doanh nghiệp hoàn thiện hạ tầng và bàn giao đất nền cho khách hàng. Do vậy, Tài sản trên sổ sách của PPI âm nhưng thực tế nếu bán tất cả các BĐS và thu hồi các khoản phải thu khó đòi thì PPI có một khoản tiền mặt lớn.
  • Các dự án BĐS lớn của PPI là KDC Vĩnh Phú và Khu Đô Thị Long Hội (KDC 135) chưa hoàn thiện và triển khai hết. Đây là khu đất có giá trị cao và giao dịch tốt.
  • PPI còn các dự án BĐS chưa phát triển như:
    • Water Garden (PPI Tower) hơn 2ha tại Hiệp Bình Chánh, Thủ Đức.
    • Dự án Khu đô thị mới Tương Bình Hiệp 93 ha, đã đền bù và giải tỏa được 1 phần dự án và dự án 10 tỷ

PPI đang giao dịch với giá 800đ/CP, vốn hóa doanh nghiệp 38 tỷ.

Ước tính giá trị hợp lý PPI khoảng 3.000đ – 4.000 đồng/CP, giá trị doanh nghiệp từ 150 tỷ đến 200 tỷ.

Nguyễn Quảng Thịnh – Phân tích và Tư vấn Chứng khoán
Điện thoại / Zalo / Viber: 0904679589
Facebook: vừa và đủ
Email: thinh.nquang1@gmail.com